Дарение недвижимости близкому родственнику

Легальная передача права собственности на объекты недвижимости может быть осуществлена с помощью договора дарения. Его сторонами могут выступать супруги или близкие родственники. В случае, если такие договорные отношения устанавливаются между не состоящими в родстве гражданами, есть основания предполагать о притворности сделки, то есть ее реальные цели пытаются скрыть.

Наиболее часто с помощью договора дарения пытаются уйти от уплаты налога, предусмотренного для сделки купли-продажи. Также такая сделка рассматривается как вариант обхода права преимущественной покупки, предусмотренного для совладельцев объекта недвижимости. Поэтому сторонами подлинного договора дарения выступают только родственники и лица, состоящие в зарегистрированном браке, хотя законом не ограничено осуществление сделки между любыми гражданами.

В бытовом обиходе договор дарения часто называют дарственной. Содержание и форма такого договора не зависит от того, между кем он совершается и какое имущество является объектом дарения. Его смысл конкретизируется в п. 1 ст. 572 ГК РФ, согласно которой даритель передает одаряемому принадлежащее ему на правах собственности имущество (в том числе недвижимость). Предметом дарения может выступать не только вещь, но и имущественное требование по отношению к третьему лицу. Также в результате дарения одаряемый может быть освобожден дарителем от такой обязанности перед кем-либо.

О каком имущественном праве (требовании) идет речь при дарении недвижимости родственнику?

Имущественное право – это, например, право на объект недвижимости в строящемся доме. Человек может его приобрести на основании договора об участии в долевом строительстве. Правовой основой в таком случае является Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве». Такое право тоже можно подарить, в таком случае юристы говорят о переуступке прав на объект недвижимости на безвозмездной основе. Это означает, что собственником квартиры после завершения его строительства станет тот, в чью пользу составлен договор дарения.

Таким же образом близкий родственник может получить в подарок ценные бумаги, которые тоже являются способом выражения имущественных прав. Если владелец жилищного сертификата решит подарить кому-то из близких людей, то в результате договора дарения будет передано право на получение объекта недвижимости в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

С точки зрения закона оплата расходов на коммунальные услуги за родственников тоже является подарком, если это действие выполняется на безвозмездной основе. Оплаченная квитанция означает, что человека освободили от обязательств производить по ней оплату (освобождение от обязательства перед ЖКХ) и сделали это безвозмездно (он ничего не должен тому, кто внес за него оплату). В таком случае кроме дарения (ст. 572 ГК РФ) возникают еще и отношения прощения долга (ст. 415 ГК РФ), но эти нюансы в данной ситуации незначительны.

Если же в момент совершения дарения одаряемый передал дарителю какие-то ценности или деньги, то такое действие будет считаться притворным.

Главный признак договора дарения – безвозмездность, когда одна из сторон ничего не получает взамен собственности, которая передается другой стороне.

Согласно закону, даже обещание дарения может быть признано действующим обязательством о безвозмездной передаче имущества (в том числе объекта недвижимости) при условии, что такое намерение было закреплено в письменной форме, имеющей юридическую силу.

Важно обратить внимание на нормы ст. 581 ГК РФ. Если даритель умер до исполнения своего обещания подарить что-либо, его наследники обязаны исполнить условия и передать собственность одаряемого. А вот если тот, кому обещали подарок, ушел из жизни до фактического получения ценностей, его наследники не получают права на такое имущество и оно остается у дарителя.

Несмотря на широкую свободу при дарении, если условия, при которых такие действия прямо запрещены законом. Согласно ст. 575 ГК РФ, дарителем не могут быть несовершеннолетние и недееспособные граждане. От их имени не могут совершать дарение их законные представители, опекуны, в том числе органы опеки. То есть в случае необходимости отчуждения права собственности на недвижимость у несовершеннолетнего это может быть осуществлено только с помощью сделки купли-продажи при соблюдении других установленных законом требований. Такие ограничения направлены на защиту прав несовершеннолетних граждан и недееспособных лиц.

Правила составления договора дарения

Для того, чтобы договор дарения квартиры супругу или другому родственнику был признан действительным, в нем должны быть детально прописаны все условия, которые законом считаются существенными. К ним относятся сведения о предмете договора и другие условия, определяющие обстоятельства, на которых стороны достигают соглашения о переходе права собственности на безвозмездной основе. Здесь следует руководствоваться положениями абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Самым главным условием договора дарения между родственниками (да и любыми другими людьми) является подробная информация о предмете. То есть, о том, что дарят – в случае с недвижимостью это может быть квартира, комната или доля собственности в объекте недвижимости. Характеристики такого подарка должны быть описаны подробно и точно в соответствии с правоустанавливающими документами: полный адрес местонахождения (включая номер квартиры или помещения), общая и жилая площадь квартиры, количество комнат и площадь каждой из них, номера записи в реестре прав на объекты недвижимости и в кадастре. Если речь идет о дарении доли, то указывается ее размер в виде обыкновенной дроби, где числитель – количество метров, передаваемых в собственности, знаменательно – общая площадь помещения.

В случае, если в собственности у дарителя находится не конкретная комната (помещение) у квартире, а лишь доля в общей ее площади, она не может выступать предметом дарения. Такая форма собственности называется совместной общей. Порядок пользования помещениями в ней опирается на сложившиеся традиции и устную договоренность между всеми владельцами и фактически проживающими там людьми. Можно попробовать указать в договоре дарения, что право собственности на долю переходит вместе с установленным порядком пользования. Но это условие является оспоримым и в случае возникновения конфликта между собственниками будет источником дополнительных трудностей. Единственный способ избежать такого поворота событий – первоначально оформить так называемое выделение объекта собственности в натуре. В таком случае в правоустанавливающих документах будет указано, какая именно комната в квартире принадлежит каждому из собственников. Это возможно только при условии, что площади помещений соответствуют определенным долям, иначе их выделение в натуре невозможно.

Если по договоренности между собственниками один из них пользовался комнатой, площадь которой значительно больше принадлежащей ему доли, то при дарении порядок пользования комнатами может быть пересмотрен. Также возможно сохранение сложившегося порядка пользования при выплате собственнику большей доле денежной компенсации. Это условие предусмотрено п. 2 ст. 247 ГК РФ.

Также существенным условием является возможность проживания бывшего собственника на ранее принадлежащей ему жилой площади на протяжении какого-то времени или без указания срока. Многие дарители указывают в договоре свое право проживать в квартире, которую они дарят.

Правила оформления дарственной на недвижимость

Договор дарения составляется в простой письменной форме по общему правилу, установленному ст. 160, 161 ГК РФ. При наличии взаимного согласия стороны могу оформить документ нотариально (пп. 2 ст. 2 ст. 163 ГК РФ), а в пп. 1 той же статьи указаны случаи, в которых такой способ заверения сделки является обязательным. К ним относятся:

• случай, когда все сособственники дарят свои доли одному человеку, в результате он получает весь объект недвижимости в собственность (п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»),
• распоряжение недвижимостью, которая принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособному гражданину. Это сравнительно новая норма, установленная п. 1 ст. 42 и п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая применяется с 2017 года.

Следует уточнить, что дарение объекта недвижимости, принадлежащего на правах собственности несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, не допускается. Собственник в возрасте от 14 до 18 лет может подарить принадлежащую ему недвижимость при наличии согласия родителей (законных представителей) и разрешения органов опеки и попечительства. Эти требования закреплены п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ.

Обратная сделка – дарение недвижимости несовершеннолетним, в том числе в возрасте до 14 лет, не ограничивается и не запрещается. Совершение таких сделок не наносит ущерба их правам и приводит к увеличению их имущества. Подарить ребенку квартиру можно, оформив договор в простой письменной форме. В таком случае от имени несовершеннолетнего дар принимают его родители (законные представители), но распоряжаться таким имуществом могут только с учетом ограничений, установленных п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 27 и п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 17-23 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». В общем виде такие ограничения предполагают обязательного разрешения органов опеки и попечительства на любые формы распоряжения имуществом, принадлежащим несовершеннолетним.

Если дарителем является один из супругов, а объект недвижимости приобретен в период их нахождения в браке, то для дарения квартиры понадобится согласие второго супруга. Оно должно быть оформлено нотариально в соответствии с требованиями п. 3 ст. 35 СК РФ. Для собственности, приобретенной до вступления в брак, такого разрешение не потребуется.

Тому, кто принимает такой подарок, никакого согласия со стороны супруга не требуется. Также следует учесть, что недвижимость, полученная по договору дарения, не будет включена в состав совместно нажитого супругами имущества (согласно нормам ст. 34 и п. 1 ст. 36 СК РФ).

Стоимость услуг по нотариальному оформлению и заверению договора дарения и согласий, необходимых для его совершения, следует уточнять в нотариальных конторах по месту жительства

Как официально зарегистрировать право собственности на подаренное жильё

После заключения договора дарения необходимо провести государственную регистрацию перехода права собственности, даже если это происходит между близкими родственниками. Этого требует ст. 131 ГК РФ, а для договоров, предметом которых является недвижимость, требование государственной регистрации установлено п. 3 ст. 574 ГК РФ.

Независимо от того, оформлялась сделка у нотариуса или в простой письменной форме, заключенный договор должен пройти процедуру государственной регистрации. В результате этого делается соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости (в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ). Приобретение права собственности на подаренную квартиру наступает только после завершения этой процедуры. Дальнейшее распоряжение новым собственником становится возможным только после прохождения регистрации.

Полномочиями, связанными с регистрацией прав на объекты недвижимого имущества и сделки с ними, обладает Росреестр. Сама регистрация является государственной услугой и проводится в его территориальных подразделениях. С заявлением о необходимости получения такой услуги можно обратиться непосредственно в Росреестр или в МФЦ по месту жительства. Заявителем является одаряемый, а в случае если это несовершеннолетний гражданин – его законный представитель, который участвовал при составлении договора дарения и упоминается в нем.

Кроме самого договора дарения и документа, удостоверяющего личность, при подаче заявления о проведении госрегистрации перехода права на объект недвижимого имущества необходимо предоставить документ, подтверждающий уплату госпошлины. Ее размер устанавливается пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Для физических лиц он составляет 2 000 рублей.

Если договор был совершен в простой письменной форме, то сотрудники Росреестра будут проводить экспертизу документов и определять законность сделки. Если договор дарения оформлен нотариально, то такая проверка проводилась нотариусом до момента подписания дарственной. Закон устанавливает 7-дневный срок регистрации сделок при обращении непосредственно в Росреестр. При подаче документов через МФЦ продолжительно оформления увеличивается на 2 рабочих дня.

После успешного завершения государственной регистрации каждая из сторон договора получает соответствующий документ, подтверждающий законность дарения. Получивший право на недвижимость одновременно получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает наличие и законностью возникшего права собственности. Выдаваемые до 2017 г. свидетельства о собственности отменены. Правоустанавливающими документами в таком случае являются договор дарения и выписка их госреестра.

При этом договор дарения является обратимым. Он может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при наличии особых обстоятельств.

Как отказаться от подарка

До момента регистрации фактического принятия подарка одаряемый вправе отказаться от участия в договоре дарения. Если на этот момент уже существует составленный в простой письменной форме договор, в такой же форме необходимо составить и отказ от его исполнения. То есть письменно отказаться от получения прав на объект недвижимости, так же детально и подробно перечислив все характеристики предмета дарения. Указывать причины отказа от подарка не требуется.

Даже если дарственная уже прошла регистрацию, но одаряемый фактически не принял подарок (не начал пользоваться жилым помещением или иным способом распоряжаться им), одаряемый может отказаться от подарка. Но и факт отказа придется регистрировать нотариально.

Как вернуть подарок обратно

Законом предусмотрены и случаи, когда отмена дарения может быть инициативой дарителя. Это установлено ст. 577 ГК РФ.

Причинами для отказа может стать ухудшение состояния здоровья бывшего собственника, существенное ухудшение его материального, имущественного и семейного положения. В результате таких изменений он может требовать отменить дарение и вернуть ему отчужденное право собственности на квартиру. Например, отец планировал выйти на пенсию и уехать жить за город. Поэтому он подарил свою квартиру сыну. Но состояние здоровья родителя резко ухудшилось, теперь требуется длительное лечение, в связи с чем переезд невозможен. В такой ситуации отец может настоять на возврате ему квартиры, подаренной ранее сыну, при условии, что будут приведены доказательства весомости обстоятельств, ставших причиной отмены дарения.

Также основанием для отказа дарителя от исполнения своих обязательств могут стать обстоятельства, предусмотренные п. 1 ст. 578 ГК РФ. Это доказанный факт покушения со стороны одаряемого на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи, причинение вреда здоровью, нанесение телесных повреждений или т.д. В случае, если одаряемый умышленно решил дарителя жизни, его право на подаренное имущество может быть оспорено в суде наследниками дарителя.

Кроме этого, риск безвозвратной утраты ценного подарка из-за ненадлежащего обращения с ним со стороны одаряемого также может стать причиной отмены дарения и возврата имущества первоначальному владельцу (дарителю). Это может быть нанесение квартире непоправимого вреда, её повреждение, нарушение правил содержания жилого имущества и эксплуатация не по назначению, а также повреждение и уничтожение архитектурных элементов, представляющих культурную или историческую ценность. К этим же случаям относится отказ от сохранения музея-квартиры. Однако, такие условия должны быть указаны в договоре дарения. Тогда их нарушение может стать основанием для отмены его действия.

Дарение может быть отменено, если одаряемый ушел из жизни и даритель пережил его. Это предусмотрено п. 4 ст. 578 ГК РФ. Это разрешено в случае при условии, что предмет дарения сохранился в натуральном виде. Объекты недвижимости обычно соответствуют этому требованию, но могут быть подвергнуты перепланировке или другим конструктивным изменениям. В таком случае могут возникнуть споры, которые при необходимости решаются в суде.

Налоги при дарении квартиры родственнику

Закон не устанавливает различий для размера и необходимости уплаты пошлин при получении в дар любых ценностей, в том числе объектов недвижимости. С точки зрения дохода они расцениваются как полученный доход физических лиц и, соответственно, подлежат налогообложению в соответствии с нормами ст. 23 НК РФ. Но если сторонами договора выступают близкие родственники или члены одной семьи, то одаряемый освобождается от уплаты налога, что предусмотрено требования СК РФ.

Близкими родственниками с позиций законодателя являются супруги, дети и родители (в том числе усыновленные и усыновители), бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры (в том числе неполнородные, то есть имеющие только одного общего родителя). Наличие близкого родства должно быть подтверждено соответствующими документами. В таком случае можно получить законное освобождение от уплаты налога.

Таким образом, при дарении квартиры близкому родственнику, обязательным платежом является только пошлина за регистрацию прав на объект недвижимости. При необходимости согласия супруга на распоряжение совместно нажитым имуществом потребуется оплата услуг нотариуса для оформления такого документа. Нотариально оформлен может быть и сам договор дарения. Такая услуга тоже является платной.